• Le projet de Crypto soutenu par l'immobilier Tangible avait une relation commerciale non divulguée avec le frère du PDG, selon une enquête de CoinDesk .
• La société du frère achetait des propriétés à prix réduit et les revendait ensuite à Tangible avec des marges pouvant atteindre 21 %.
• Selon les professeurs britanniques de l'immobilier qui ont examiné les conclusions de CoinDesk, une telle vente incitative n'a aucune justification.

Un investisseur connu sous le nom de ZilAYO a commencé à repérer des « signaux d'alarme » dans le projet immobilier Crypto Tangible une semaine avant que la calamité ne frappe en octobre 2023.

Avant cela, ZilAYO n'avait rien à redire. Il avait investi 50 000 dollars dans le jeton phare de Tangible, l'USDR, un stablecoin conçu pour s'échanger à 1 contre 1 avec le dollar américain.

Outre la stabilité, l'USDR promettait un rendement, et jusqu'alors, il avait assuré les deux. Selon les estimations de ZilAYO, les « agriculteurs dégénérés de stablecoins » comme lui pourraient tirer des rendements de « 20 à 80 % » de l'USDR, en partie grâce à son support : l'immobilier générateur de rentes.

Tangible avait investi l'argent des investisseurs dans l'achat de plus de 200 propriétés résidentielles pour garantir l'USDR. Les loyers des locataires ont généré une partie du rendement. Le projet connaissait une croissance rapide ; début octobre 2023, Tangible s'est présenté à une société de capital-risque pour une valorisation de près de 100 millions de dollars.

Les choses allaient si bien que ZilAYO s'est contenté de rire lorsqu'il a découvert quelque chose d'anormal : le frère du PDG de Tangible, Jagpal Singh, Joshvun Singh, dirigeait BMS LUNA Stacks, une société qui vendait du bon vin, des lingots d'or et de l'immobilier - des actifs que Tangible a transformés en jetons.

« J'ai aveuglément fait confiance » à Tangible pour KEEP la stabilité de l'USDR, a déclaré ZilAYO.

Néanmoins, il vendit quelques jours plus tard, ayant appris de la Terra-Lunacatastrophe que les bonnes choses dans les pièces stables ne durent souvent T longtemps.

Il est sorti juste à temps.

Le 11 octobre 2023, l'équivalent d'une panique bancaire a vidé les réserves liquides de l'USDR, ne laissant que l'immobilier illiquide. Les investisseurs ont paniqué ; ils ne pouvaient T retirer leur argent. L'USDR s'est effondré, passant de 1 $ à 50 cents.

Que plonger est bien connuMais il y a plus dans cette histoire.

Une enquête de CoinDesk a révélé l'arrangement Secret et lucratif des frères Singh : la société de Joshvun a acheté des propriétés et les a rapidement cédées aux sociétés de Jagpal - et donc aux investisseurs de l'USDR - avec des marges parfois supérieures à 20 %.

CoinDesk a examiné des centaines de pages de documents, des dossiers de prêts au Royaume-Uni et des registres d'entreprises et fonciers pour découvrir l'arrangement commercial caché.

Les registres fonciers britanniques suggèrent que la vente incitative a détourné au moins 875 590 £ du trésor de l'USDR vers les sociétés des frères, mais le véritable manque à gagner pourrait s'élever à plusieurs millions de livres. Les investisseurs en ont payé le prix ; tout trop-perçu provenait de l'argent qu'ils avaient caché dans le trésor de l'USDR.

Un représentant de Tangible a déclaré que les marges avaient été « précédemment divulguées » et couvraient des « dépenses opérationnelles ». Il a refusé de préciser où, quand et par qui cette information avait été divulguée.

Dans un communiqué, Tangible a déclaré travailler avec diligence pour indemniser les investisseurs en USDR. L'entreprise a refusé de répondre à une liste détaillée de questions, précisant se concentrer sur le processus de rachat.

Joshvun Singh n'a pas répondu à une Request de commentaire au moment de la mise sous presse.

Soyez réaliste

Les promoteurs des projets d'« actifs du monde réel » (RWA) – qui représentent des investissements conventionnels sous forme de jetons sur une blockchain – pensent que les Crypto peuvent injecter des liquidités dans les secteurs les plus confidentiels de la finance. Les jetons sont plus faciles à acheter et à vendre que les actes de propriété. Représentez cet acte avec un jeton et… BADA BING– n’importe qui dans le monde peut l’échanger instantanément.

Le même mois, l'USDR s'est effondré,une entrepriseOn estime que les RWA pourraient se transformer en une activité de 10 000 milliards de dollars d'ici 2030. Mais les entreprises de Wall Street avancent lentement, en suivant toutes les réglementations financières applicables.

Les entreprises de Crypto , en revanche, sont autonomes. S'appuyant sur des blockchains publiques, elles définissent leurs propres bonnes pratiques.

Tangible était en grande partie une opération britannique. Mais elle a tokenisé l'immobilier offshore, contournant ainsi la réglementation britannique en matière deREIT, ou fiducies de placement immobilier.

Un employé a un jour qualifié l'USDR de « REIT monétaire » sur Discord. Des investisseurs ont expliqué à CoinDesk qu'ils appréciaient l'USDR car ils estimaient que la Crypto était supérieure à la bourse.

« Les blockchains peuvent vous donner une meilleure idée de ce que vous achetez réellement », a déclaré un investisseur de l'USDR qui se fait appeler 1ceo.

Cependant, les REIT au Royaume-Uni sont également transparentes. Ellesfournirétats financiers détaillés aux investisseurs.

Entre-temps, Tangible a dissimulé des informations juridiques essentielles aux investisseurs qui lui ont demandé à plusieurs reprises des preuves de propriété. Le directeur marketing, Mike Slatkin, a un jour qualifié Analyses juridique de l'entreprise d'« avantage concurrentiel » dont l'obtention avait été coûteuse.

Une affaire de famille

Le 19 avril 2023, un véhicule à usage spécial tangible (SPV)réalisé parJagpal Singh a acheté une maison de deux chambres à Halifax, en Angleterre. Tangible a supprimé le nom du vendeur.enregistrementsil a été fourni aux investisseurs de l'USDR, ce qui a montré que le SPV a payé 167 782 £.

Aux yeux des investisseurs, la propriété semblait être une bonne affaire. Son prix d'achat était inférieur à un récentévaluationcommandé par Tangible, qui a estimé que la maison pourrait être vendue pour 170 000 £ « dans le cadre d'une transaction sans lien de dépendance ».

C'était un bras court.

Les boîtes noires cachaient toute l'histoire : la société de Joshvun Singh, BMS LUNA Stacks, avait acheté la maison pour 138 500 £ le 19 avril. La société a immédiatement cédé la propriété au SPV de Jagpal pour 167 782 £, soit une marge de 21 % le même jour.

« Une telle augmentation de prix le même jour, ou même sur une courte période, ne semble T justifiée en aucune façon », a déclaré Tommaso Gabrieli, professeur associé d'immobilier à l'University College de Londres.

Les sociétés d'investissement immobilier évitent généralement d'acheter des maisons à prix majoré auprès de « parties liées », comme une société contrôlée par le frère du PDG, a déclaré Nick Mansley, directeur exécutif du Centre de recherche immobilière de l'Université de Cambridge.

Après avoir examiné les marges non divulguées de Tangible, Mansley a conclu : « Il serait difficile de prétendre que les intérêts des investisseurs ont été mis en avant – ce qui devrait être le cas. »

« Marge injustifiée »

Tangible a masqué ses marges derrière des registres de ventes expurgés, des évaluations et des frais triés sur le volet.

Pour décortiquer cet oignon, considérons Westcott House, un immeuble de 24 appartements à Hull, en Angleterre.

Fin juin 2023, Tangible a vendu des NFT représentant la propriété effective des 24 appartements àTrésor de l'USDR pour 2,32 millions de dollars en Crypto, selon données blockchain.

Des documents partiellement expurgés expliquent ce chiffre : le 20 juin, deux douzaines de SPV ont payé 1,56 million de livres sterling pour les 24 appartements de l’immeuble. Tangible a estimé ce montant à 2,06 millions de dollars. Elle a ajouté 292 042 dollars pour divers éléments, clairementdivulguéfrais. Il a facturé la facture finale au trésor de l'USDR.

UN rapport d'évaluationSelon un rapport publié par Tangible, les 24 appartements valaient 1,53 million de livres sterling au 20 juin. Pour les investisseurs, les SPV ne semblaient avoir payé qu'une prime de 2,45 %, ce qui semble raisonnable.

Mais Tangible cachait d’autres choses.

Tout d'abord, le rapport complet de l'expert. Les investisseurs ne pourraient consulter son « évaluation par hypothèses spéciales » sur la pleine propriété (terme britannique désignant un bâtiment et son terrain) que si les 24 baux emphytéotiques de Westcott House (baux à long terme) étaient vendus au coup par coup – un processus qui pouvait prendre des mois.

Deuxièmement, l'identité du vendeur : BTS TNFT LTD, une société dirigée par Jagpal, est supprimée des registres de Tangible. BTS TNFT était propriétaire de la pleine propriété de Westcott House, même après avoir cédé ses 24 baux à des SPV de Tangible.

(Jagpal a essentiellement vendu ces baux à lui-même ; le registre des entreprises du Royaume-Uni montre qu'il est l'unique actionnaire deBTS TNFT, elle-même actionnaire unique de laSPV tangibles.)

Troisièmement, bien que la date exacte de l'acquisition de la pleine propriété de Westcott House par BTS ne soit pas connue, tout porte à croire qu'elle a versé 1,425 million de livres sterling peu avant de céder les baux à des SPV Tangible pour 1,56 million de livres sterling. En novembre, BTS évaluait la pleine propriété à 1,425 million de livres sterling, selon le registre britannique, ce qui, selon Gabrieli, reflétait le prix payé.

La prime de 10 % « semble constituer une nouvelle marge injustifiée sur une courte période », a déclaré Gabrieli. « De plus, une pleine propriété devrait avoir une valeur plus élevée qu'un bail emphytéotique. »

Un bâtiment et son terrain devraient valoir plus que la somme de ses appartements.

Onglet final

L'analyse des registres fonciers du Royaume-Uni par CoinDesk montre des majorations deJagpalet les sociétés de Joshvun ont ajouté au moins 875 590 £ au prix des propriétés de Tangible.

Bien que le registre contienne des informations incomplètes, les données granulaires publiées par Tangible en 2024 – après avoir cessé d'acheter des propriétés et bien après l'effondrement de l'USDR en octobre 2023 – indiquent que les majorations pourraient avoir coûté 2,5 millions de livres sterling.

Ce chiffre est lesomme des spreads entre le « prix convenu » de chaque propriété (payé par les BTS et les BMS) et son « prix » (payé par les SPV tangibles). CoinDesk a collecté ces données auprès de 207 NFTqui représentent les propriétés britanniques appartenant au Trésor de l'USDR.

« Tangible utilise un processus de souscription robuste pour garantir que les évaluations immobilières et les transactions finales sont menées avec les normes les plus élevées de précision et d'intégrité », déclare désormais la société sur unDéclaration de transparencepage quin'existait pasavant mi-2024.

Malgré ses rédactions, Tangible a depuis longtemps déclaréautre part qu'elle s'est procuré des propriétés auprès de BTS TNFT. Cette Déclaration de transparence ne fait aucune mention d'une marge bénéficiaire ni de l'entreprise de Joshvun.

« Je suis juste un APE»

Un an après l'effondrement d'USDR, les investisseurs attendent toujours leur remboursement. Tangible, désormais re.al, doit d'abord liquider près de 200 biens immobiliers britanniques d'une valeur de près de 27 millions de livres sterling.

Les 24 appartements de Westcott House illustrent la difficulté de rentabiliser les coûts. La société de Jagpal Singh a vendu les baux à des prix supérieurs au marché le jour même de l'évaluation – un exploit, sachant que le rapport prévoyait que les ventes pourraient prendre jusqu'à deux ans.

À quelle vitesse et pour quel montant Tangible peut-elle liquider ses propriétés lorsqu'elle ne se vend pas, en substance, à elle-même ?

CoinDesk s'est entretenu avec sept investisseurs de longue date de l'USDR. Tous, sauf un, ont déclaré qu'ils n'auraient pas touché au jeton s'ils avaient su que Tangible achetait des propriétés à prix majoré auprès d'entités liées.

Les révélations a posteriori ne suffisent T , a déclaré un développeur DeFi qui a investi 8 000 $ dans l'USDR début 2023 et qui a souhaité garder l'anonymat afin de préserver ses relations professionnelles. Avant d'investir, il a effectué une vérification préalable du patrimoine immobilier de l'USDR et a même demandé des preuves que Tangible détenait bien ce qu'il prétendait être.

« En tant que citoyen du Web3 », je partais du principe que Tangible agirait de manière aussi transparente que la blockchain sur laquelle repose l'USDR, a déclaré l'investisseur. « S'il y a des frais, vous les assumerez et en serez transparent. »

D'autres n'ont T été aussi prudents. Un investisseur connu sous le nom de Donk3ynuts a déclaré T examiné aucun document avant d'investir des « milliers de dollars » dans l'USDR.

« Je ne lis T cette T. Je APE juste », a déclaré Donk3ynuts.

« Aucune idée »

Pingu1 est modérateur rémunéré du Discord de Tangible depuis mars et investisseur dans USDR depuis encore plus longtemps. Dans une interview, Pingu1 a déclaré qu'il gardait toujours confiance.

Les employés de Tangible ont eu « amplement le temps de disparaître dans la nature comme l'ont fait de nombreuses autres équipes », a-t-il déclaré.

Pourtant, Pingu1 a déclaré n'avoir « aucune idée du fonctionnement de l'entreprise ». Il souhaite obtenir des éclaircissements sur ces allégations, comme tout autre investisseur ayant des dizaines de milliers de dollars en jeu.

« Je n'ai aucune idée de la façon dont fonctionne un REIT, donc tout ce que je peux faire, c'est « faire confiance » à l'équipe, lire les documents et les livres blancs, vérifier les contrats et espérer le meilleur », a déclaré Pingu1.

Donk3ynuts T prêt à adopter les réglementations financières, même après avoir été brûlé par Tangible.

« Vous aurez de bons acteurs, mais aussi de mauvais acteurs », a déclaré Donk3ynuts, ajoutant : « La tokenisation RWA est nouvelle, cela fait donc partie de la croissance de l'industrie. »